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央行啟動升息循環，對房貸戶影響甚為深遠，而近年房市發展也牽動房貸版圖改變，房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額後發現，在人數上，全國增加4.1萬人，但北市減少2.2萬人，新北減少2萬人，雙北萎縮幅度最大；反觀桃園增加2.2萬人傲視各縣市，其消長可見一斑；在授信餘額上，2.6兆元，若從比例來看，金門增加140.0%最為驚人，首善之區台北市只增加9.1%，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年全台房市飆漲，讓許多買方轉往蛋白區，帶動蛋白交易火熱，也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。

桃園台中人數增，雙北疲軟金門強

從人數消長上可約莫看得出這九年間交易熱區的改變，其中雙北各減少2萬餘人，最讓人驚訝，反觀桃園與台中表現強勢，分別增加2.2萬與1.5萬，而新竹與高雄增加1.4萬緊追在後。徐佳馨認為，雙北過高房價讓買方外逃，是桃園與新竹火熱的重要因素，加上這些區域近年推案連連，在交屋潮帶動下，人數自然明顯增加。

至於房貸授信餘額上，北市僅增加9.1%，新北也僅增加38.6%，雖然基期高，但增幅明顯小於其他縣市，讓人跌破眼鏡。而近年話題不少的金門、澎湖、新竹縣、台南等地，增幅都在七成以上，不僅表示這些區域近年房價漲幅明顯，資金已經從蛋黃區擴及到其他區域。

升息風險須留意，進場之前多評估

大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，房貸升升不息對於一般民眾影響最深，建議購屋人在出手之前多方評估，除了選擇在鑑價、成數與利率對自己最為有利的銀行之外，若打算長期持有，也能把提前償還本金作為因應之道，以因應升息所造成的衝擊。

多數店家經營不易，台北市租賃筆數大減2成

疫情未止，店家經營仍有難度，依據實價店面租賃資料，台北市去年(2021)全年一樓店面租賃共521筆，跟前年(2020)相比大減20.3%，減少最多的行政區為大同區，年減50.0%，12個行政區中僅北投區及南港區店面租賃筆數增加，但在租金單價表現上，台北市整體反而有0.8%的成長，平均店租2,410元，且有7個行政區店租上揚，萬華區更是大漲44.3%，平均店租3,523元，成為台北市店租冠軍。大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，疫情雖已趨緩，不過消費行為的改變讓零售業、服務業經營上具挑戰，許多店家未能恢復生息，但商圈空置率提高、房東降租也吸引業者趁勢搶進黃金地段店面，由於這些店面租金就算下修仍屬高水平，故平均店租能不跌反漲。

萬華區店租反彈4成，租金單價高於大安區

雖然台北市整體店面租賃筆數大幅衰落，但平均店租卻意外走升，增幅最大為萬華區，年增44.3%，平均店租約每坪3,523元，不僅一舉突破3千大關，更壓過高價地段大安區，成為台北市平均店租冠軍，而大安區雖然名次下滑，平均店租卻微幅成長1.9%，租金單價也破3千元。郎美囡指出，去年萬華區曾因疫情嚴重受創，但隨著疫情趨緩，經濟活動復甦，過去一位難求的西門町指標地段吸引業者逢低進駐，因而拉高平均租金，至於大安區黃金店面總租過高，不易找到租客，因此高單價租賃越來越少，然而市場回暖、政府大力推動商圈發展，店家亟欲搶進指標商圈增加曝光度，二線店面或巷弄店面與高價店面相比，具有租金價格優勢，吸引店家入駐，進而支撐租金水平緩和上升。

在租賃筆數的增減上，台北市店面租賃去年與前年相比僅2個行政區增加，分別為南港區年增17.6%、北投區年增8.0%，其它10個行政區租賃筆數都下滑，減幅最大是大同區，年減50.0%，大安區年減37.7%，筆數從前年122筆驟降至去年76筆，店面租賃大戶之一中山區也從100筆跌至87筆，跌幅13.0%。郎美囡分析，去年市場經濟受到振興券帶動而熱絡，但搭上百貨周年慶，消費有向百貨、購物中心集中的趨勢，而國旅興盛也以中部以南、花東、離島為主，台北市各大商圈人潮難復榮景，店面新租約普遍下降，而南港區及北投區因自住比例提升增加內需市場，租賃筆數逆勢上揚。

店家精打細算，商圈力求突破

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，各商圈發展協會及政府勵精圖治，希望振興店面發展，但在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈金店面不再強勢。

台北市一樓店面租賃統計

央行今日(17)公布升息一碼，買方最擔心升息後房貸負擔增加多少，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，以貸款1000萬元、20年期、原本利率1.5%來估算升息一碼(0.25%)之後的貸款負擔，原本利率1.5%，用本息均攤的方式計算，每月應還本利和為4萬8255元，如果升息1碼，推估利率上升至1.75%，每月應還本利和來到4萬9413元，跟利率1.5%時相比，每月多了1158元，一年將增加13896元。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，跟隨FED腳步，因此央行升息也在意料之內，雖然升息並不會充分反映在房貸利率上，可是對於借高額的房貸戶來說仍是壓力，加上進入升息循環後，房貸戶猶如溫水煮青蛙，長期壓力不小，至於升息是否抑制投機炒作，由於幅度不大，對投資客來說，仍有喘息空間，不過租金很可能因為房東成本增加而上揚。此外本次並未有打房新政，顯見政府將打房主軸回歸行政部會，並非持續採取選擇性信用管制調整，避免衝擊過大。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，央行表態已久，將升息抑制物價上揚的壓力及通膨危機，且貨幣政策逐漸走向緊縮，市場對於央行可能的取向多有準備，而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策，投資性買盤有縮手的趨勢，但不動產抗通膨的效果、穩定性優於其他投資標的，因此仍有置產型的需求，自用買盤也仍有一定量體，今年市場交易價量應平和發展，像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。

升息房貸試算一覽表

近期飯店改建或參與包租代管方案者眾，到底疫情對觀光業衝擊有多大，房仲業者整理交通部觀光局最新資料後發現，相較於疫情前(2019)在包括客房數、住用率、平均房價、房租收入、餐飲收入、總營業收入上，除客房數與平均房費減少幅度較小外，住用率無論國際與一般飯店均減少25%以上，而房租收入幾乎腰斬，所幸有減幅較少的餐飲收入貼補，但總營業收入依舊大減三成以上。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，疫情對於觀光業衝擊甚鉅，也讓許多業者思考轉型，無論是拆掉蓋新，或是轉戰社會宅，都是求生存下的無奈選擇。

沒住客慘營收，飯店積極求生

徐佳馨表示，從營運狀況的幾個大項來看，能讓飯店有較佳營收表現的關鍵，依舊是住房，不過疫情衝擊大，即使降租依舊無助於提升住用率，連帶影響房租收入，其中一般飯店的影響又比觀光飯店明顯，無論是住房或是餐飲衝擊都比國際飯店明顯。推估是國際飯店在疫情期間推出不少優惠專案，對於國人頗具吸引力，加上國旅盛行，國際飯店在這場疫情求生中，無論是住房或是餐飲，衰退幅度均較小，也因為這場疫情，許多飯店開始思考退場或搭上政策順勢轉型，這也為日後台灣若有爆發旅遊潮，現有空間是否能夠因應，埋下耐人尋味的伏筆。

善用政府配套，多元方向轉戰 大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，疫情後不少飯店除轉型成為防疫旅館，也有業者搭上危老列車，拆掉舊建物求重新開始，加上日前國家住都中心執行內政部「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計劃」，協助旅館業者渡過疫情，也提供都會區就業人口及租屋家庭更多居住選擇。不過，這也顯示一窩蜂的轉進某一種類型標的，風險也相對提高。

觀光飯店營運狀況(2019/2021)

根據內政部資訊平台最新訊息，全國最新租金指數（消費者物價房租類指數）再創新高!今年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計，發現在居住類指數也達104.53，年增率1.48%，雖然低於110年8月的歷史高點，民眾居住壓力山大難解。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示， 除反映物價外，近年稅費成本也增加不少，加上租屋市場原本就供需失衡，以目前實價登錄沒有全面反映租金，實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

房地合一躲避鎖，屋主轉租度時機

根據統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續多年上漲，趨勢呈現長期走升，若以區域分布來看，去年整體房租指數年增率約0.83%，漲幅最大是南部地區，年漲約1.15%，其次是中部地區約0.83%，北部地區年漲0.71%，東部地區年漲約0.66%。而在今年2月份指數年增率上，北部為0.94%，中部為0.78%，南部為1.14%，東部為1.23%。

徐佳馨分析，近年房價持續攀升，許多準買方只能轉租，在供需失衡下，租金不僅反應房價成本，更呈現租屋市場需求，而在今年經濟表現相對樂觀，加上房地合一新制上路後，許多新案買家因應閉鎖期，以輕裝潢加上拎包入住為訴求，採取先租後賣的方式，新房子的租金原本就高於一般中古屋，特別是雙北以外，房價低被帶動當地租金水準走揚的可能性，將比高價區更為容易。

立錐之地難求，租屋族夾縫求生

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在通膨壓力下，租金短期內很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的三分之一，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。

房地產景氣佳！今年Q1應徵房仲數量比去年Q4增加兩成

在整體經濟持續成長聲中，台灣房地產今年持續景氣，預估從事房仲人數也將持續增加。住商不動產五泰房屋今年第一季以來應徵當房仲的人數就比去年第四季增加兩成，到職人數則增加將近六成，顯示年輕朋友在開春之後不論是轉業或是社會新鮮人，都把房仲業當作求職的目標之一，積極投入房地產業。

不過當房仲真的能夠成功嗎？真的能夠賺到高薪嗎？下面的實例顯示，只要肯努力、肯學習，沒有人脈、沒有經驗沒有關係，只要找對公司，房仲業確實能夠為自己帶來高薪、高成就，翻轉家庭命運，實現夢想。

住商五泰房屋小李 來自士林夜市狗店之家

住商不動產五泰房屋業務李政哲 (以下簡稱小李) 的家，以前在士林夜市賣狗。

說小李是在狗堆裡長大的也不為過。小朋友也很容易跟小狗打成一片，只不過小李愛的小狗，往往相處沒幾天就被賣掉了，因此小李常常要忍受與自己心愛小狗離別的痛苦。

當時小小的心靈只期盼這些可愛的小狗能夠找到愛牠們的主人，一生幸福快樂。

雖然一家在熱鬧的士林夜市討生活，看似不錯，其實小李家境非常清寒，爸爸沒有固定工作，就是偶爾幫媽媽打理狗仔而已，沒有額外收入。當然，生活窘迫的他，家裡不可能開養狗場，在士林夜市賣的漂亮小狗都是媽媽從繁殖場批來的，血統證明也是假的居多。雖然小李從小就有一餐沒一餐，但是一家人生活還是非常和樂。

這是二十多年前的事了！因為後來社會風氣改變，大家養寵物逐漸以認養代替購買，所以士林夜市賣狗生意也就逐漸做不下去，最終全面撤退，寸土不留。

認養代替購買 士林夜市狗店倒閉 小李家生活陷入困境

這對小李家是非常大的打擊，因為媽媽的賣狗生意是家中唯一的收入。哥哥這時也才出社會開始工作，但是工作非常不穩定，養活自己都成問題。所以沒有一技之長的媽媽就什麼都做、什麼都兼，一會兒幫人家洗車，一會兒又賣機油，阮囊羞澀到差點就要向地下錢莊借錢的地步。

在社會底層活命的家庭，生活艱困是必然的。而這樣的家庭，磨練出來的年輕人反而肯吃苦、肯耐勞的居多，畢竟生命之火從小就開始鍛鍊他們成為一把刻痕明顯、在火中飽經敲打焠鍊的寶劍。

小李就是這樣，文質彬彬，個性好、品行好，待人又有禮貌，行事正派，非常討人喜歡。

家裡遭逢巨變的時刻，小李這時也從高商餐飲科畢業了！當然立刻投入就業市場，哪裡有錢升大學？先是在日本迴轉壽司店廚房工作，不太適應之後又轉到中式熱炒店廚房，越做越熱，但是小李的心卻越來越冷。難道我這一輩子就要待在這小小的廚房空間，揮舞著菜刀、壽司刀嗎？

從迴轉壽司做到中式熱炒 工作環境越來越熱 小李的心卻越來越冷

兵單來了！乾脆先當兵冷卻一下人生再說。就這樣，小李就先盡完一年的義務。但一年很快就過了，小李又面臨人生要做什麼的苦惱。

這時鄰居，也是爸爸的好朋友慫恿小李去他新莊的公司當房仲，因為鄰居也是房仲。沒想法的小李當時才21歲，就在半推半就、不好意思拒絕鄰居好意的情況下當了房仲。

說是房仲，其實更像個打雜的小弟。

小李每天來上班就是泡茶、幫老闆買酒、跑腿，陪老闆聊天。怎麼賣房子？怎麼開發客戶？怎麼服務客戶？完全沒人教，也無從學起，因為店裡的六位房仲老鳥，每天上午只來公司打個卡就一整天不見人影，大多數上班時間就是小李一個人坐在位子上無所事事，徒耗青春。

第一份房仲工作 小李只學會如何泡茶、聊天

這樣乾耗的日子小李竟然呆坐了兩年。兩年沒有走當然也是因為是爸爸朋友拜託的。前半年公司還保障每個月兩萬元，領了半年共12萬之後就開始呈現無薪狀態。兩年間小李只賣出四棟房子，獎金24萬，所以加起來小李兩年收入是36萬，平均一個月3萬元。

這樣的收入非常拮据！尤其家裡爸媽賣狗的工作隨著時代消失之後也等於沒有了固定收入，一家人一個月幾乎就靠這3萬元過活。小李說，他當房仲的第一年，許多日子都是一天只吃一餐，而一餐就是一包泡麵。也因為家庭重擔太大，壓力太大，得了胃潰瘍，皮鞋底都開了也捨不得買新皮鞋。

他才23歲，每天在茶水間與座位上消磨人生鬥志。

小李希望噩夢趕快結束---是該換工作時候了。

轉職到住商不動產五泰房屋 小李的人生由黑白變彩色

非常巧，小李的國小國中同學的哥哥在住商不動產五泰房屋當店長，知道小李想要離開新莊房仲店，就邀請小李來談談是否要進入住商五泰房屋試試看。五泰房屋當天開季會，就邀請小李參加。

小李一來，就十分震撼！季會裡不但每個人生氣蓬勃，還熱情分享自己成交與服務客戶的心得。住商五泰更以無上的榮譽獎勵優秀的業務同仁，也鼓勵後面的同仁跟上。整個季會像是個嘉年華會，讓參與的人都能感受到公司對於每一位同仁的重視與經驗傳承。

小李簡直矇了！兩家房仲公司怎麼差那麼多？一家是養老院；一家是年輕人職場派對。

當下小李就燃起了生命之火，覺得房仲之路可行，兩年房仲路是走對了，但是進了錯誤的公司，浪費了兩年青春只會泡茶。

年薪破百萬三年達成 小李如今年薪三百萬

愛家的小李進住商五泰房屋之後，唯一的心願就是改善家裡的生活，早日存到一百萬然後結婚，因為女朋友是高職同班同學，在他人生困頓的許多時刻不離不棄。

小李兢兢業業，努力工作，學習如何做一位正派、服務又好的房仲，結果在住商五泰房屋，小李第一年年薪70萬，第二年90萬，第三年年薪突破百萬。沒想到只花三年，小李就存了一百萬，達成目標！

第四年小李年薪衝到兩百萬，如今已經在住商五泰房屋九年的小李，年薪是三百萬以上，這也是公司培養以及他自己辛勤努力的結果。

奇！小李加入住商不動產五泰房屋 家中也改運

說也奇怪！自從小李加入住商五泰房屋之後，家裡的命運也隨之好轉。爸媽這些年輾轉打零工之後，寄託精神生活於宗教。剛好家裡就位在五股山邊，因此爸媽為了虔誠服侍神明，索性就在家中一樓設立了一間五府千歲宮，爸爸當廟公，有靈異體質的媽媽就當乩身。或許也是五府千歲保佑，家裡變成宮廟之後，香火鼎盛，家中經濟也開始好轉，連工作幾年都不順利的哥哥，也成為寵物店店長，算是另類繼承、延續了爸媽的志趣。

否極總是泰來，小李找到對的行業、對的公司之後，與高中女友結了婚，現在女友是蛋糕網紅，每個星期做的限量藝術蛋糕都是秒殺！算是對得起餐飲科老師。

從士林夜市賣狗，到開設五府千歲宮，小李的家一路跌跌撞撞；而小李從迴轉壽司，轉到中式熱炒，再轉到房仲老人院，終於轉到了住商不動產五泰房屋，找到生命之火。

小狗除了自身資質要好之外，找到好主人很重要！職場也是，自身資質與加倍努力的品質固然重要，好的公司更重要。

小李年薪三百萬 獲頒住商泰山區年度風雲經紀人獎

今天住商總部特地頒獎給住商五泰房屋營業員李政哲「住商不動產泰山區年度風雲經紀人獎」，以前賣狗、如今是宮廟之家的爸媽也前來觀禮、分享榮耀，蛋糕網紅太太也做了藝術蛋糕獻給老公，蛋糕上面有狗的頭像，也有住商五泰房屋官網的標語「家的故事，就從這裡開始」的字樣，現場溫馨感人。住商總部則派出COSPLAY鋼鐵人為大家頒獎。

年薪三百萬不是夢！住商不動產歡迎大家加入房地產大家庭，共同為自己的夢想，翻轉自己與家庭的命運打拼！

「住商不動產泰山區年度風雲經紀人獎」全體得獎人合照

李政哲獲頒住商泰山區年度風雲經紀人獎